احکام رهن و اجاره خانه
راه صحيح و شرعی اجاره آن است كه از اول به عنوان اجاره قرارداد بسته شود ؛ به طورى كه مالك، خانه خود را تا مدت مشخص به مبلغ معينى، به مستأجر اجاره دهد و شرط كند كه مستأجر مبلغى را به او قرض دهد.
احکام رهن و اجاره خانه
فهرست این نوشتار:
احکام رهن و اجاره خانه
در نوشتار قبل « خمس رهن و اجاره » مطرح شد از اینجا کلیک کنید و در تکمیل نوشتار حاضر مطالعه نمایید.
سوال: روش صحیح و شرعی رهن و اجاره آپارتمان و ملک چیست؟
پاسخ حجت الاسلام طاها:
1- «اجاره به شرط قرض» صحیح اما «قرض به شرط اجاره» باطل هست.
توضیح اینکه الف) در اجاره به شرط قرض، صاحب خانه به مستأجر بگويد: «خانه‌ام را به مبلغ مثلاً ماهی 200 هزار تومان اجاره دادم به شرط اينکه فلان مبلغ ـ مثلاً 20 میلیون تومان به من قرض‌الحسنه بدهيد و مستأجر قبول کند، اشکال شرعى ندارد. البته مبلغ اجاره باید متداول و متعارف باشد، نباید ناچیز باشد مثلا 10 هزار تومان ماهیانه بدهد!، درست نیست، لذا باید توجه کرد رهن کامل خانه و اجاره به شرطِ رهنِ کامل باطل هست یعنی بگوید 20 میلیون بده و در خانه ساکن شو، این اشکال شرعی دارد.[لازم به ذکر است آیت الله سیستانی اجاره به شرط قرض را به احتیاط واجب جایز نمی دانند،مقلدان ایشان می توانند به فقیه دیگری که اجازه می دهد، مثل حضرت آیت الله خامنه ای رجوع کنند].
ب) اما در قرض به شرط اجاره باشد، یعنی بگوید: به من 20 میلیون قرض بده تا من خانه ام را به تو اجاره دهم!. این ضکل قرارداد بستن اشکال دارد.
2-رهن در فقه مربوط به گرو گرفتن در مقابل طلبى است که انسان از کسى دارد. آنچه فعلا بعنوان رهن در میان مردم معروف است در واقع رهن نیست ، بـلـکـه پـولـى رابه صاحب خانه قرض مى دهد و در مقابل از سکونت در خانه استفاده مى کند ، و این کـار اگـر بـدون اجاره باشد ربا وحرام است. رهن در فقه مربوط به گرو گرفتن در مقابل طلبى است که انسان از کسى دارد.
رهن و اجاره
براى رهن خانه چه كنيم تا دچار ربا نشويم؟
همه مراجع (به جز سيستانى ): راه صحيح آن است كه از اول به عنوان اجاره قرارداد بسته شود ؛ به طورى كه مالك، خانه خود را تا مدت مشخص به مبلغ معينى، به مستأجر اجاره دهد و شرط كند كه مستأجر مبلغى را به او قرض دهد. اما اگر اول به عنوان قرض، پول را به صاحبخانه دهد – به شرط آنكه خانه را به كمتر از قيمت اجاره دهد ربا و حرام است.
آيةاللَّه سيستانى: اجاره به شرط قرض، بنابر احتياط واجب جايز نيست.
تبصره. اصطلاح «رهن» در رهن و اجاره خانه غلط مشهور است، اصطلاح قرض و اجاره (اجاره به شرط قرض ) صحيح است. از اين رو اصل قرض [برای گیرنده] خمس ندارد.
- امام، استفتاءات، ج 2 اجاره، س 35 ؛ وحيد، منهاج الصالحين، ج 3، م 798 ؛ تبريزى، استفتاءات، س 1201 ؛ مكارم، استفتاءات، ج 2، س 830 ؛ فاضل، جامعالمسائل، ج 1، س 1107 ؛ خامنهاى، اجوبة الاستفتاءات، س 1662 ؛ صافى، جامع الاحكام، ج 1، س 1205 ؛ بهجت، توضيحالمسائل، متفرقات، م 6 ؛ دفتر: نورى.
- سيستانى، منهاج الصالحين، ج 2، م 1014. (رساله دانشجويي، سيد مجتبي حسيني،)
مطابق نظر آيت الله خامنه اي
س 1662: آنچه امروزه در بین مردم متعارف شده که هنگام اجاره دادن خانه مبلغی را جلوتر می گیرند، از نظر شرعی چه وجهی دارد؟
ج: در صورتی که مالک، خانه خود را به مدّت معيّن و اجرت مشخصی اجاره بدهد به اين شرط که مستأجر مبلغی را به عنوان قرض به او بپردازد، اشکال ندارد هرچند مالک با توجه به آن مبلغ اجاره خانه را از اجرت المثل آن کمتر قرار دهد، ولی اگر از مستأجر قرض بگيرد به اين شرط که خانه خود را مجانی در اختيار او قرار دهد و يا خانه اش را به اجرت المثل يا کمتر و يا بيشتر از آن به او اجاره بدهد، به‌طوری که آنچه در ابتدا بين آن دو محقق می شود قرض دادن و قرض گرفتن باشد و اجاره دادن خانه به مستأجر و يا قراردادن آن در اختيار او به عنوان شرط در قرض باشد، همه اين موارد حرام و باطل هستند.
منبع: سایت هدانا برگرفته از استفتائات مقام معظم رهبری.
حضرت آیت الله مکارم شیرازی
روش صحیح و شرعی رهن و اجاره ملک
پرسش : در ميان بعضى از مردم معمول است كه وامی به صاحب خانه می دهند و خانه او را گرو برمی دارند به شرط اينكه قيمت كمترى جهت مال الاجاره بپردازند، يا اصلًا مال الاجاره اى ندهند که در عرف به آن خانه رهنى می گويند، آیا این کار صحیح است؟
پاسخ : این کار ربا و حرام است، راه صحیح آن است که اوّل صاحبخانه، خانه را به او بمبلغى اجاره دهد ولو مقدار کمى باشد و در ضمن اجاره شرط نماید که باید فلان مقدار وام به او بدهد و خانه را در مقابل آن گرو بگذارد، در این صورت ربا نیست و حلال است.
تصرف در خانه ای که اجاره آن بصورت رهن کامل است
پرسش : آیا نماز خواندن در خانه ای که آن را رهن کرده اند طوری که فقط مقداری پول در ابتدا به صاحب خانه داده اند و دیگر کرایه نمی دهند اشکال دارد؟ و نماز ها باطل است؟ اصلا پا گذاشتن در آن خانه درست است؟
پاسخ : تصرف در چنین خانه ای اشكال دارد زیرا منافع خانه در مقابل پول قرار گرفته و این نوعی ربا است و هرگاه رهن و اجاره به صورت زیر باشد، صحیح است:
مالک ملک خود را به مبلغ کمى اجاره دهد، و در ضمن عقد اجاره شرط کند که مستاجر فلان مبلغ را به او وام دهد، و ملک مورد اجاره در مقابل آن وام رهن باشد.
رهن کامل یا زیاد کردن مبلغ رهن بشرط کم کردن اجاره
پرسش : آنچه در میان بعضی از مردم معمول است که مبلغی به عنوان رهن می پردازند و منزل را بدون پرداخت مبلغی اجاره می کنند چه حکمی دارد؟
پاسخ : در میان بعضى از مردم معمول است که وامى به صاحب خانه مى دهند و خانه او را گرو برمى دارند به شرط اینکه قیمت کمترى جهت مال الاجاره بپردازند، یا اصلًا مال الاجاره اى ندهند و آن را خانه رهنى مى گویند، این کار ربا و حرام است. راه صحیح آن است که اوّل صاحبخانه، خانه را به او بمبلغى اجاره دهد ولو مقدار کمى باشد و در ضمن اجاره شرط نماید که باید فلان مقدار وام به او بدهد و خانه را در مقابل آن گرو بگذارد، در این صورت ربا نیست و حلال است .
وظیفه کسی که رهن کامل کرده
پرسش : من خانه را رهن کامل کرده ام و امکان فسخ معامله نیست نمازهای من در این خانه باطل است؟
پاسخ : نیت قرض کند و رضایت او را بطلبد و اگر یقین به رضایت دارید کافی است.
رهن کردن بشرط اجاره بهای کمتر
پرسش : در بین مردم رایج شده که برای اجاره منزل فقط مقداری پول در ابتدا به صاحب خانه می دهند و دیگر اجاره نمی پردازند، این کار چه حکمی دارد؟
پاسخ : در میان بعضى از مردم معمول است که وامى به صاحب خانه مىدهند و خانه او را گرو برمىدارند به شرط اینکه قیمت کمترى جهت مال الاجاره بپردازند، یا اصلًا مال الاجارهاى ندهند و آن را خانه رهنى مىگویند این کار ربا و حرام است، راه صحیح آن است که اوّل صاحبخانه، خانه را به او بمبلغى اجاره دهد ولو مقدار کمىباشد و در ضمن اجاره شرط نماید که باید فلان مقدار وام به او بدهد و خانه را در مقابل آن گرو بگذارد، در این صورت ربا نیست و حلال است.
تصرف بنگاهدار در رهن
پرسش : اگر کسی خانه ای رهن و اجاره کند و نصف پول رهن را بنگاه دار بردارد و بگوید نصف کرایه را من می دهم. آیا پولی که بنگاهدار می دهد ربا است یا نه؟
پاسخ : پرداخت سود در مقابل مبلغ مزبور مصداق رباست.
قرارداد اجاره بدون ذکر مدت اجاره
پرسش : اگر در عقد اجاره، مدّت زمان اجاره تعيين نشود و فقط گفته شود «اين ملك را ماهى فلان مقدار اجاره دادم» بدون قيد مدت، اين عقد چه حكمى دارد؟
پاسخ : این مساله بسیار مبتلا به است مخصوصا در مثل مسافرخانه ها و هتل ها که معلوم نیست مسافر چند شب در آنجا اقامت دارد. این دو صورت است؛ یا قدر متیقن دارد، مثل اینکه در اجاره کردن خانه ممکن است قدر متیقن یک سال باشد که در چنین مواردى تا میزان قدر متیقن، اجاره صحیح است و بعد از آن باطل مى شود. امّا اگر اصلاً قدر متیقنى وجود نداشته باشد (مثل آنچه معمولاً در کرایه مسافرخانه ها یا هتل ها روى مى دهد) اجاره از اوّل باطل است و رجوع به اجره المثل مى شود.
رهن با چک و سفته
پرسش : یکى از مسائل لازم در اسناد تجارتى (چک، سفته، برات) پشت نویسى آنهاست که به وسیله پشت نویسى انتقال آنها صورت مى گیرد امّا نظر به این که اینها در بین تجّار و بازرگانان ارزش تجارتى دارند و حتّى به جاى وجه نقد معامله و معاوضه مى شوند آیا مى توان این اسناد را به طور مستقل (نه این که همراه با قراردادى نزد بانک وثیقه باشند) به عنوان مال مرهونه (مال در گرو وثیقه) وثیقه و گرو گذاشت یا نه؟
پاسخ : اگر چک و سفته از فرد معتبری باشد می توان آن را به عنوان وثیقه پذیرفت.
شاید این مطالب را هم بپسندید:
اجاره اى که مدت و انتهاى آن معين نشده
پرسش : اگر موجر به مستاجر بگوید: خانه را یک ماهه به هزار تومان به تو اجاره مى دهم و هر قدر بیشتر بمانى به همین قیمت است، چه حکمی دارد؟
پاسخ : فقط در ماه اوّل اجاره صحیح است چون بقیّه را معیّن نکرده، ولى اگر ماه اوّل را هم معیّن نکند فقط بگوید هر ماه یک هزار تومان است، اجاره بکلّى باطل است.
اجاره دادن ملک رهن شده به مالک آن
پرسش : من مغازه ای رهن کردم و می خواهم آن را به صاحب مغازه کرایه دهم آیا این کار اشکال دارد؟
پاسخ : در صورتی که تغییراتی در ملک ایجاد نمایید این کار مانعی ندارد.
صدق بیع معاملات بر اجاره و رهن
پرسش : آیا رهن و اجاره و موارد دیگر مانند بیع معامله حساب می شوند؟ یا فقط معاوضه صرف می باشند؟
پاسخ : اجاره نوعی معاوضه منافع با ثمن است و رهن نوعی وثیقه است.
اختلاف در رهن یا ودیعه بودن مالی
پرسش : چنانچه دو نفر در رهن یا ودیعه بودن مالی با یکدیگر اختلاف کنند؛ بدین گونه که مالک، مدعی ودیعه بودن مال، و نگه دارنده مدّعی رهن بودن آن باشد، تکلیف چیست؟
پاسخ : قول مالک با سوگند خوردن، پذیرفته میشود، به شرط آنکه طرف مقابل بر ادعای خود بینه‌ای نداشته باشد.
شراکت در اجاره و رهن منزل مسکونی
پرسش : دو نفر با هم یک خانه رهن و اجاره می کنند و به طور توافقی پول رهن و اجاره را می پردازند به این صورت که یکی پول رهن را بیشتر از دیگری می دهد و شریکش نیز پول اجاره بیشتر می دهد (و در کل هر دو هم پول رهن و هم پول اجاره می دهند) آیا این کار اشکال شرعی دارد؟
پاسخ : اشکالی ندارد.
پرداخت قسمتی از رهن توسط فرد ثالث در ازای دریافت کرایه مازاد
پرسش : پدر بنده کارگاهی دارد که اجاره می دهد و مستاجر ایشان می خواهد اجاره بیشتری بدهد نسبت به سال قبل و مقداری از پول پیش خود را بگیرد. آیا بنده می توانم این مبلغ را به پدر خود دهم که به آن مستاجر دهد و کرایه مازادی که آن مستاجر بابت دریافت مقداری از پول پیش خود می دهد را من از پدرم گرفته و به صاحبخانه خود بدهم به عنوان کرایه ماه به ماه؟
پاسخ : اشکالی ندارد مشروط بر اینکه پدر پول را تملک کند و سود را به شما بدهد.
تکلیف مالک در صورت تاخیر مستاجر در پرداخت مبلغ رهن
پرسش : اگر طی قرار دادی بین مالک و مستاجر اینگونه قرار گذاشته شود که مستاجر ماهیانه 200 هزارتومان بابت اجاره و 10 میلیون تومان قرض الحسنه به مالک پرداخت کند. در زمان اجرای قرارداد فوق، مستاجر از مبلغ قرض الحسنه 8 میلیون را داده و 2 میلیون باقی را قول داده ظرف دو ماه بعد بدهد اما پرداخت نکرده و مهلت خواسته تا شش ماه بعد پرداخت کند، حال آیا مستاجر بابت این تاخیر شرعا چیزی اضافه به موجر بدهکار میشود یا نه؟
پاسخ : موجر حق فسخ داشته اما چیزی به اجاره اضافه نمی شود.
رهن دادن مال عاریه بدون اذن معیر
پرسش : ب) آیا عقد رهن با مال عاریه توسّط مستعیر بدون اذن معیر و عدم اذن او بعد از اطّلاع، صحیح است یا باطل؟
پاسخ : جواب ب: عقد رهن بدون اذن مالک جایز نیست. استفتائات آیت الله مکارم شیرازی.
[رهن و اجاره و فرار از ربا]
ـ مسئله «رهن و اجاره» که این روزها بسیار متداول مى باشد، راه دیگر تخلّص از رباى قرضى است. مثلا مالک مى گوید: منزلم را ماهیانه به مبلغ دو هزار تومان به تو اجاره مى دهم، به شرطى که شما مبلغ پانصد هزار تومان قرض الحسنه به من بپردازى، و منزل من به عنوان «رهن» در مقابل این قرض الحسنه مى باشد. در واقع اجاره به شرط وام و رهن است.
این هم طریق دیگرى براى فرار از رباست، اگرچه متأسّفانه بسیارى از مردم توجّه نمى کنند و دچار رباخوارى مى شوند; چون راه را عوضى مى روند و مى گویند: فلان مبلغ را به شما (مالک خانه) وام مى دهم به شرط این که فلان مقدار از اجاره خانه ات کسر نمایى; یعنى در برابر وام، سودى از او مى خواهد که کم کردن مال الاجاره است. البتّه، این رباى قرضى و حرام است. ولى روشى را که ما گفتیم مشکل ربا ندارد (دقّت کنید).
سؤال: این سؤال در اینجا پیش مى آید که مقتضاى اجاره، حقّ تصرّف مستأجر در مورد اجاره است و طبیعت رهن، عدم جواز تصرّف در مورد رهن مى باشد; در این صورت چگونه خانه مذکور مى تواند هم مورد اجاره باشد و هم مورد رهن، یعنى هم حقّ تصرف در آن داشته باشد و هم نداشته باشد؟
جواب: به عقیده ما هر نوع تصرفّى در مال مرهونه ممنوع نیست، بلکه تنها تصرّفات ناقله اشکال دارد (منظور از تصرّفات ناقله، تصرّفاتى است که ملک را از ملکیّت مالک خارج کند; مانند بیع، هبه، صلح و مانند آن).
بنابراین شىء واحد مى تواند در یک زمان، هم مورد اجاره باشد و هم مورد رهن، مشروط بر این که نقل و انتقال دیگرىروى آن صورت نگیرد.
خلاصه این که راهکارهاى دهگانه فوق، طرقى است که براى فرار از رباى قرضى ذکر شده است که بعضى از آنها – به شرحى که مى آیدـ قابل نقد و بعضى قابل قبول است.
منبع: سایت هدانا برگرفته از استفتائات ، بررسى طُرُق فرار از ربا > مثالهاى حیله رباى قرضى، آیت الله مکارم شیرازی.
مطابق نظر آيت الله سيستاني
پرسش: آیا خانه رهن تنها دادن یعنی بدون دریافت هیچگونه اجاره ایراد دارد؟
پاسخ: اگر مشروط به استفاده از خانه باشد قرض ربوی خواهد بود.
پرسش: آیا آنچه که بین مردم متداول است که بعنوان رهن منزل مبلغ کلانی پیش پرداخت می کنند ودیگر از اجاره ماهانه معاف هستند ودر پایان انقضاء اجاره مبلغ را پس میگیرند آیا شرعیت دارد ؟
پاسخ: آنچه فعلا بعنوان رهن در میان مردم معروف است در واقع رهن نیست ، بـلـکـه پـولـى رابه صاحب خانه قرض مى دهد و در مقابل از سکناى خانه استفاده مى کند ، و این کـار اگـر بـدون اجاره باشد ربا وحرام است ، وحق ندارد در خانه زندگى کند و اگر با اجاره باشد پس اگر قرض دادن مشروط به اجاره باشد باز هم حرام است ، و اگر اجاره به شرط قرض باشد به احتیاط واجب جایز نیست . و در مورد احتیاط مذکور میتواند به فقیه دیگری مراجعه کند.
۶پرسش: گفتید رهن منزل جایز نیست و همچنین رهن و اجاره بنا بر احتیاط واجب، آیا راهی هست که معامله صحیح شود ؟
پاسخ: صاحبخانه می تواند خانه را به نحو بیع خیاری بفروشد به این معنی که برای خود تا یک سال خیار جعل کند که چنانچه سر سال پول را بیاورد ، معامله را فسخ کند.
۷پرسش: آیا دادن منزل به رهن بدون اجاره صحیح است یا خیر و اگر صحیح نیست راه تصحیح آن چیست ؟
پاسخ: صحیح نیست و این در واقع قرض گرفتن و دادن سود است که همان استفاده از منزل باشد .
بله می تواند خانه را به نحو بیع خیاری بفروشد به این معنی که برای خود تا یک سال خیار جعل کند که چنانچه سر سال پول را بیاورد ، معامله را فسخ کند.
منبع: سایت هدانا برگرفته از استفتائات آیت الله سیستانی.
اجاره به شرط رهن
878 – آیا اجاره به شرط رهن که در حقیقت همان اجاره به شرط قرض است، جائز است؟
پاسخ
اگر موجر بگوید هر کس این مبلغ به من قرض دهد من خانه ام را به وی اجاره می دهم، صحیح است.
منبع: سایت هدانا برگرفته از استفتائات آیت الله العظمی شبیری زنجانی.
