وبگاه پاسخگویی به سوالات دینی هدانا

احکام اجاره

اجاره دهنده و کسی که چیزی را اجاره می‌کند باید مکلف و عاقل باشند و به اختیار خودشان اجاره را انجام دهند و نیز باید در مال خود حق ّ تصرّف داشته باشند. سایر شرایط اجاره را در ادامه بخوانید.

احکام اجاره

احکام اجاره

رساله توضیح المسائل معاملات

[شرایط طرفین در اجاره]

مسأله ۲۱۷۳ اجاره دهنده و کسی که چیزی را اجاره می‌کند باید مکلف و عاقل باشند (۱) و به اختیار خودشان اجاره را انجام دهند و نیز باید در مال خود حق ّ تصرّف داشته باشند (۲) پس سفیهی که مال خود را در کارهای بیهوده مصرف می‌کند (۳) چنانچه حاکم شرع او را از تصرّف در اموالش جلوگیری کرده باشد (۴) اگر چیزی را اجاره کند، یا اجاره دهد، صحیح نیست.

(۱) (اراکی)، (سیستانی): باید بالغ و عاقل باشند..

(۲) (خوئی)، (تبریزی)، (بهجت): پس سفیه چون حق ّ ندارد در مال خود تصرّف نماید اگر چیزی را اجاره کند یا اجاره دهد، صحیح نیست. ((بهجت): ولی بنا بر أظهر اگر طفل ممیّز با اجازه ولی ّ چیزی را اجاره دهد صحیح است و همچنین است اگر بعد از بلوغ به اجاره سابقش رضایت دهد، ولی در مجنون اگر چه ولی ّ هم اجازه دهد، اجاره او صحیح نیست).

(سیستانی): پس سفیه چون حق ّ ندارد در مال خود تصرّف نماید، نمی‌تواند چیزی را اجاره کند، یا اجاره دهد؛ و همچنین مفلس نمی‌تواند چیزی از اموالی را که حق ّ تصرف ّ در آنها را ندارد، اجاره بدهد یا با آن چیزی را اجاره کند ولی می‌تواند خودش را اجاره دهد.

(۳) (گلپایگانی)، (صافی): چون حق ّ ندارد در مال خو د تصرّف نماید و کسی که از تصرّف در مالش به حکم حاکم شرع ممنوع شده اگر چیزی را به اموالی که از تصرّف در آنها ممنوع شده اجاره کند یا آن اموال را اجاره دهد صحیح نیست.

(فاضل): چون حق ّ ندارد در مال خود تصرّف کند، اگر چیزی را اجاره کند یا اجاره دهد صحیح نیست مگر این که ولی ّ او اجازه دهد بلکه بدون اجازه او نمی‌تواند اجیر کسی شود.

(۴) (نوری): یا در حال بلوغ سفیه باشد..

(مکارم): مسأله واگذار کردن منافع ملک یا منافع شخص خود را به دیگری اجاره گویند و اجاره دهنده و اجاره کننده باید بالغ و عاقل باشند و با قصد و اراده خودشان اجاره را انجام دهند و نیز باید حق ّ تصرّف در اموال خود داشته باشند، بنا بر این سفیهی که توانایی بر اداره صحیح اموال خود ندارد و آن را بیهوده مصرف می‌کند اجاره‌اش باطل است.

[وکیل در اجاره]

مسأله ۲۱۷۴ انسان می‌تواند از طرف دیگری وکیل شود و مال او را اجاره دهد (۱)

(۱) (خوئی)، (فاضل)، (سیستانی): یا مالی را برای او اجاره کند.

[اجیر]

مسأله ۲۱۷۵ اگر ولی ّ، یا قیّم بچه مال او را (۱) اجاره دهد، یا خود او را اجیر دیگری نماید اشکال ندارد. و اگر (۲) مدّتی از زمان بالغ شدن او را، جزء مدّت اجاره قرار دهد، بعد از آن که بچه بالغ شد، می‌تواند بقیه اجاره را به هم بزند (۳) ولی هرگاه طوری بوده که اگر مقداری از زمان بالغ بودن بچه را جزء مدّت اجاره نمی‌کرد، بر خلاف مصلحت بچه بود، نمی‌تواند اجاره را به هم بزند (۴)

(۱) (گلپایگانی)، (صافی): با رعایت مصلحت او..

(۲) (فاضل): ولی اگر..

(۳) (سیستانی): هر چند طوری بوده که اگر مقداری از زمان بالغ بودن بچه را جزء مدّت اجاره نمی‌کرد، بر خلاف مصلحت بچه بود، بلی اگر بر خلاف مصلحت ملزمه شرعیه بود، یعنی مصلحتی که می دانیم شارع مقدس راضی به ترک آن نیست، در این صورت اگر اجاره با اذن حاکم شرع واقع شده باشد، بچه نمی‌تواند بعد از بلوغ اجاره را به هم بزند.

(گلپایگانی): نمی‌تواند بقیه اجاره را به هم بزند و اگر پدر یا جدّ پدری مال صغیر را اجاره دهند مفسده نداشتن عمل آنها برای صغیر کافی در صحّت اجاره است و رعایت مصلحت لازم نیست.

(صافی): نسبت به اجاره اموالش نمی‌تواند بقیه اجاره را به هم بزند و نسبت به خودش نفوذ اجازه ولی ّ محل ّ اشکال است مگر مصلحتی که استیفاء آن لازم باشد مثل حفظ حیات صغیر در آن ملاحظه شده باشد.

(فاضل): نمی‌تواند بقیّه اجاره را نسبت به مال به هم بزند، ولی نسبت به اجاره خودش بعد از آن که بالغ شد، بدون اجازه او صحّت اجاره اشکال دارد..

(۴) (خوئی)، (تبریزی): نمی‌تواند اجاره مال خود را به هم بزند ولی نفوذ اجاره خودِ بچه بعد از بلوغش محل ّ اشکال است.

(فاضل): بر خلاف مصلحت لازم الرّعایه بچه بود، اجاره صحیح است و بچه که بالغ شده، نمی‌تواند اجاره را به هم بزند.

(مکارم): مسأله ولی ّ یا قیّم صغیر می‌تواند مال او را اجاره دهد به شرط این که مصلحت او رعایت شود و احتیاط این است که زمان بعد از بلوغ او را در اجاره داخل نکند مگر این که بدون آن، مصلحت صغیر حاصل نشود.

(بهجت): مسأله ولی ّ یا قیّم یا وصی ّ می‌تواند مال طفل را اجاره دهد، و یا خود آن طفل را اجیر دیگری نماید، امّا وقتی که علم به بلوغ همراه با رشد او پیدا شد، ولایت او ساقط است و ادامه آن اجاره بستگی به اجازه خودش دارد.

[اجیر شدن بچه]

مسأله ۲۱۷۶ بچه صغیری را که ولی ّ ندارد، بدون اجازه مجتهد (۱) نمی‌شود اجیر کرد و کسی که به مجتهد (۲) دسترسی ندارد، می‌تواند از یک نفر مؤمن (۳) که عادل باشد، اجازه بگیرد و او را اجیر نماید (۴) به شرط آن که اجیر گرفتن بچه نابالغ به مصلحت او، بلکه بنا بر احتیاط واجب ترک آن دارای مفسده برای بچه نابالغ باشد.

(۱) و (۲) (فاضل): مجتهد جامع الشرایط.. این مسأله، در رساله آیت اللّه (بهجت) نیست

(۳) (گلپایگانی)، (خوئی)، (تبریزی)، (صافی): از چند نفر مؤمن..

(۴) (خوئی)، (گلپایگانی)، (صافی)، (تبریزی)، (سیستانی)، (نوری): بقیّه مسأله ذکر نشده.

(فاضل): البتّه اگر اجیر کردن وی، به مصلحت او باشد.

(مکارم): مسأله در صورتی که [بچه] ولی ّ و قیّم ندارد باید از حاکم شرع اجازه گرفت و هرگاه دسترسی به مجتهد عادل و نماینده او نباشد از یک نفر مؤمن عادل که مصلحت صغیر را مراعات کند می‌توان اجازه گرفت.

[صیغه اجاره]

مسأله ۲۱۷۷ اجاره دهنده و مستأجر لازم نیست صیغه عربی بخوانند بلکه اگر مالک به کسی بگوید ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید قبول کردم، اجاره صحیح است. و نیز اگر (۱) حرفی نزنند و مالک به قصد این که ملک را اجاره دهد، آن را به مستأجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد، اجاره صحیح می‌باشد.

(۱) (سیستانی): بلکه اگر..

(مکارم): مسأله در اجاره می‌توان با زبان عربی یا فارسی یا هر زبان دیگر صیغه خواند (مثلًا مالک به شخصی بگوید فلان ملک خودم را به فلان مبلغ در فلان مدّت به تو اجاره دادم، او هم بگوید: قبول کردم) و نیز کافی است که ملک خود را به قصد اجاره در اختیار مستأجر بگذارد و او هم تحویل بگیرد.

[مسأله ۲۱۷۸]

مسأله ۲۱۷۸ اگر انسان بدون صیغه خواندن بخواهد برای انجام عملی اجیر شود، همین که با رضایت طرف معامله، مشغول آن عمل شد اجاره صحیح است (۱)

(۱) (گلپایگانی): همین که مشغول آن عمل شد اجاره نسبت به آنچه عمل شده صحیح است و قبل از تمام شدن عمل بیش از مال الاجاره مقداری که عمل کرده نمی‌تواند مطالبه کند بلکه مالک شدن او هم نسبت به زاید، محل ّ تأمل است.

(خوئی)، (تبریزی)، (سیستانی)، (بهجت)، (صافی): همین که مشغول آن عمل شد اجاره صحیح است ((بهجت): یعنی کار او دلالت بر قبول دارد).

(مکارم): همین که با درخواست طرف معامله، مشغول کار شود اجاره صحیح است.

(فاضل): همین که به عنوان اجاره مشغول آن عمل شود یا خود را در اختیار مؤجر قرار دهد اجاره صحیح است.

[اجاره غیر لفظی]

مسأله ۲۱۷۹ کسی که نمی‌تواند حرف بزند، اگر با اشاره بفهماند که ملک را اجاره داده (۱) یا اجاره کرده، صحیح است.

(۱) (مکارم): ملک خود را برای مدّت معین به مبلغ معین اجاره داده..

[حکم اجاره مال الاجاره به دیگری]

مسأله ۲۱۸۰ اگر خانه یا دکان یا اطاقی را (۱) اجاره کند و صاحب ملک با او شرط کند که فقط خود او از آنها استفاده نماید (۲) مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری اجاره دهد و اگر شرط نکند (۳) می‌تواند آن را به دیگری اجاره دهد (۴) ولی اگر بخواهد به زیادتر از مقداری که اجاره کرده آن را اجاره دهد، باید در آن، کاری مانند تعمیر و سفیدکاری انجام داده باشد (۵) یا به غیر جنسی که اجاره کرده آن را اجاره دهد (۶) مثلًا اگر با پول اجاره کرده، به گندم یا چیز دیگر اجاره دهد (۷)

(۱) (سیستانی): اگر خانه یا دکان یا هر چیز دیگری را..

(۲) (فاضل): یا اجاره منصرف به این معنی باشد..

(۳) (فاضل): و منصرف به این معنی هم نباشد..

(خوئی)، (تبریزی)، (سیستانی): مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری جهت استفاده از آنها اجاره دهد مگر آن که اجاره طوری باشد که استفاده مخصوص خودش باشد، مثل این که زنی منزل یا اطاقی را اجاره کند و بعداً شوهر کرده و اطاق یا منزل را جهت سکنای خودش ((سیستانی): به شوهرش) اجاره دهد و اگر مالک شرط نکند..

(۴) (بهجت): اگر چه به خود اجاره دهنده باشد، و اگر استفاده بردن از آن مال احتیاج به تحویل عین مال دارد، بنا بر أظهر تحویل آن هم جایز است..

(سیستانی): البتّه در تحویل دادن ملک به مستأجر دوم باید بنا بر احتیاط از مالک اجازه بگیرد ولی اگر بخواهد بیشتر از آنچه آن را اجاره کرده است هر چند از جنس دیگر اجاره دهد، در صورتی که خانه یا دکان یا کشتی باشد، باید در آن کاری مانند تعمیر و سفیدکاری انجام داده باشد، یا برای نگهداری آن خسارتی متحمل شده باشد.

(۵) (نوری): خواه به غیر جنسی که اجاره کرده آن را اجاره دهد یا به همان جنس.

(۶) (گلپایگانی)، (صافی): بنا بر احتیاط لازم باید در آن، کاری مانند تعمیر و سفیدکاری انجام داده باشد، خواه به غیر جنسی که اجاره کرده آن را اجاره دهد یا به همان جنس (۷) (خوئی)، (تبریزی): و بنا بر احتیاط وجوبی، کشتی حُکم خانه را دارد.

(بهجت): و در غیر این دو صورت، بنا بر أظهر اجاره به مقدار زیادتر جایز نیست.

(مکارم): مسأله خانه یا دکان یا چیز دیگری را که اجاره کرده نمی‌تواند به دیگری اجاره دهد، مگر این که چنین حقّی به مستأجر داده شده باشد. کسی که خانه یا مغازه یا اطاقی را اجاره کرده و حق ّ دارد به دیگری واگذار کند نمی‌تواند به زیادتر از آن مبلغ اجاره دهد مگر این که کاری (مانند تعمیر و سفید کردن یا گذاردن قفسه و فرش) در آن انجام داده باشد تا مقدار اضافی در برابر آن قرار گیرد.

[کار کردن اجیر ]

مسأله ۲۱۸۱ اگر اجیر با انسان شرط کند که فقط برای خود انسان کار کند (۱) نمی‌شود او را به دیگری اجاره داد (۲) و اگر شرط نکند (۳) چنانچه او را به چیزی که اجرت او قرار داده اجاره دهد، باید زیادتر نگیرد (۴) و اگر به چیز دیگری اجاره دهد، می‌تواند زیادتر بگیرد (۵)

این مسأله، در رساله آیت اللّه (اراکی) نیست

(۱) (فاضل): یا اجاره منصرف به این معنی باشد..

(۲) (خوئی)، (تبریزی)، (سیستانی): مگر به نحوی که در مسأله قبلی گذشت..

(۳) (گلپایگانی)، (صافی)، (نوری): ((گلپایگانی)، (صافی): بنا بر احتیاط لازم) باید به زیادتر از آنچه که او را اجاره کرده اجاره ندهد خواه به همان جنس اجاره دهد یا به غیر جنسی که اجاره کرده است.

(سیستانی): می‌تواند او را به دیگری اجاره دهد، ولی چیزی که بابت اجاره او می‌گیرد، باید در قیمت بیشتر از اجرتی که برای اجیر قرار داده است نباشد و همچنین است اگر خودش اجیر کسی شود و برای انجام آن عمل، شخص دیگری را به کمتر اجاره نماید، ولی اگر مقداری از آن عمل را خودش انجام داده باشد، می‌تواند دیگری را به کمتر اجاره نماید.

(۴) (فاضل): نباید زیادتر بگیرد..

(۵) (خوئی)، (تبریزی): و همچنین است اگر خودش اجیر کسی شود و برای انجام آن عمل شخص دیگری را به کمتر اجاره نماید، ولی اگر مقداری از آن عمل را خودش انجام داده باشد می‌تواند دیگری را به کمتر اجاره نماید.

(بهجت): و اگر خودش اجیر کسی شود و هنگام قرارداد شرط نکرده باشند که خود او شخصاً کار را انجام دهد، بنا بر أظهر نمی‌تواند شخص دیگری را به مزد کمتر اجیر نماید، ولی اگر مقداری از آن کار را انجام داده باشد، می‌تواند در باقیمانده کار، دیگری را به مزد کمتری اجیر نماید.

(مکارم): مسأله هرگاه کارگر یا کارمندی خود را در استخدام و اجاره دیگری قرار دهد نمی‌تواند او را به استخدام و اجاره دیگری درآورد، مگر این که ظاهر کلام یا عملش این باشد که مستأجر از این جهت آزاد است، در این صورت چنانچه او را به زیادتر از آن مبلغ واگذار کند اشکال دارد ولی در غیر خانه و مغازه و اجیر اشکال ندارد.

[اجاره دادن غیر خانه و اجیر]

مسأله ۲۱۸۲ اگر غیر خانه و دکان و اطاق (۱) و اجیر (۲) چیز دیگر مثلًا زمین را اجاره کند و مالک با او شرط نکند که فقط خودش از آن استفاده نماید، اگر چه بیشتر از مقداری که اجاره کرده آن را اجاره دهد، اشکال ندارد (۳)

این مسأله، در رساله آیت اللّه (اراکی) نیست

(۱) (خوئی): و کشتی.. (۲) (سیستانی): اگر غیر از خانه و دکان و کشتی..

(۳) (سیستانی): اگر بیشتر از مقداری که با آن اجاره کرده است اجاره دهد، صحّت اجاره محل ّ اشکال است.

(مکارم): رجوع کنید به ذیل مسأله ۲۱۸۱.

(گلپایگانی)، (صافی): مسأله احتیاط لازم اجاره ندادن زمین و کشتی و آسیا است به زیادتر از آنچه اجاره کرده ولی در غیر این سه چیز و غیر خانه و دکان و اجیر اگر چیز دیگر را اجاره کند و مالک با او شرط نکند که فقط خودش استفاده نماید، می‌تواند به بیشتر از مقداری که اجاره کرده اجاره دهد.

(فاضل): مسأله اگر شخصی غیر از خانه، مغازه و اطاق، چیز دیگری را از فردی اجاره نماید، مثل این که زمین را اجاره کند و مالک با او شرط نکند که فقط خودش از آن استفاده نماید، در این صورت «مستأجر» می‌تواند مورد اجاره را به هر قیمتی که بخواهد به دیگری اجاره دهد، هر چند قیمت این اجاره از قیمت اجاره شده قبلی بیشتر باشد. و احتیاط واجب در آسیاب و کشتی هم این است که گرانتر از آنچه اجاره کرده، به دیگری اجاره ندهد.

(بهجت): مسأله اگر مورد اجاره چیزی غیر از خانه، دکان و اجیر باشد مثلًا زمین باشد و مالک شرط استفاده از آن را منحصر به او نکرده باشد مستأجر می‌تواند آن را اجاره دهد هر چند به بیشتر از مقداری که اجاره کرده است.

[اجاره دادن مورد اجاره به دیگری]

مسأله ۲۱۸۳ اگر خانه یا دکانی را مثلًا یک ساله به صد تومان اجاره کند و از نصف آن، خودش استفاده نماید، می‌تواند (۱) نصف دیگر آن را به صد تومان (۲) اجاره دهد، ولی اگر بخواهد نصف آن را به زیادتر از مقداری که اجاره کرده مثلًا به صد و بیست تومان اجاره دهد، باید در آن، کاری مانند تعمیر انجام داده باشد (۳) یا به غیر جنسی که اجاره کرده اجاره دهد.

این مسأله، در رساله آیات عظام: (اراکی) و (مکارم) نیست

(۱) (بهجت): بنا بر أظهر می‌تواند..

(۲) (فاضل): یا کمتر..

(۳) (خوئی)، (گلپایگانی)، (تبریزی)، (سیستانی)، (صافی)، (نوری): بقیّه مسأله ذکر نشده.

مسأله اختصاصی

(بهجت): مسأله ۱۷۲۸ در تمام مواردی که مستأجر می‌تواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد مقدار استفاده مجاز در اجاره دوم نباید با اجاره اوّل مخالف باشد، مثلًا مرکب سواری را که برای سواری یک نفر اجاره کرده نمی‌تواند برای سواری دو نفر اجاره دهد.

  • توضیح المسائل مراجع مطابق با فتاوای سیزده نفر از مراجع معظم تقلید/ متن اصلی از رساله امام خمینی و مُحشی حضرات آیات: سیستانی، صافی گلپایگانی، مکارم شیرازی، نوری همدانی، شبیری زنجانی، بهجت،فاضل،  اراکی، خویی، گلپایگانی، تبریزی.

مطابق نظر آيت الله خامنه ای
مطابق نظر آيت الله خامنه ای

گفتار اول: اقسام اجاره و شرایط آن

اجاره دو قسم است:
الف) اجاره اشیائی که ارزش مالی دارند؛ اگر چه اندک باشد.
ب) اجاره یک شخص؛ مثل اینکه کارمند یا کارگر اجیر شود؛ یعنی قرار گذاشته که در مقابل کار مشخصی، حقوقی دریافت کند.

نکته
هر لفظ یا عملی که مقصود را برساند برای انعقاد عقد اجاره کافی است.

شرایط موجر و مستأجر
بلوغ، عقل، ‌قصد، ‌اختیار و محجور نبودن (مثلاً مفلس یا سفیه نباشد). (۱۶۴۲)

شرایط مالی که مورد اجاره واقع می‌شود
۱. تعیین کردن؛ لذا اگر کسی بگوید یکی از خانه‌‌هایم را اجاره دادم، باطل است.
۲. معلوم بودن: با مشاهده یا ذکر اوصافی که رغبت‌‌ها به سبب وجود یا عدم آن اوصاف تغییر می‌کند.
مثال: اگر مستأجر، خانه‌ای را بدون آنکه آن را ببیند و اوصافش را(۱) بشنود، اجاره کند، این اجاره باطل است.
۳. قدرت تحویل دادن وجود داشته باشد.
مثال: اجاره اتومبیلی که گم شده است و قابل تحویل نیست، باطل می‌‌باشد.
۴. امکان بهره‌‌مندی از آن باشد.
۵. عین آن مال با استفاده کردن باقی بماند.
مثال: چیزهای خوردنی یا هیزم اجاره داده نمی‌‌شود. همچنین زمینی‌‌که آب به آن نمی‌‌رسد، برای زراعت، اجاره داده نمی‌‌شود؛ مگر آنکه آب باران کافی باشد؛ چراکه چیزهای خوراکی و هیزم با استفاده کردن از آن تمام می‌شود و زمین بدون آب هم برای زراعت قابل بهره‌‌برداری نیست.
۶. اجاره‌‌دهنده مالک یا صاحب اختیار شرعی آن باشد.
۷. انتفاع بردن از آن جایز باشد.

شرایط منفعت مورد نظر در مال‌‌الاجاره
۱. مباح باشد؛ اجاره دادن مغازه برای نگه‌‌داری یا فروش شراب یا اجاره دادن کامیون برای حمل شراب، حرام و باطل است.
۲. مالیت و ارزش داشته باشد، هرچند اندک؛ یعنی به‌‌گونه‌‌ای باشد که عقلاء برای آن، بذل مال کنند.
۳. اگر مالی‌‌که اجاره داده شده منافع متعددی دارد، باید در عقد اجاره، نوع منفعتی که اجاره کننده می‌خواهد از آن بهره‌‌مند شود، تعیین شود.
مثال: اگر اتومبیلی اجاره داده می‌شود، باید معلوم باشد برای مسافرکشی یا حمل بار یا منظور دیگری است.
۴. مدت اجاره معلوم باشد؛ مثلاً در مواردی مقدار کار مشخص گردد. (مثلاً خیاطیِ لباس معین با مدل به‌‌خصوص، یا اجاره خانه برای مدت یک سال تمام).

شرایط اجرت
اجرت معلوم و مقدار آن مشخص و معین باشد؛ اگر مکیل(۲) یا موزون(۲) یا معدود(۲) است، باید معلوم باشد که چند پیمانه یا چند کیلوگرم یا چند عدد است و اگر از چیزهایی است که باید دیده شود و مشاهده گردد یا اینکه وصف کردن آن کافی است، باید به ترتیب مشاهده یا وصف شود.

نکته
اجرت می‌تواند موارد ذیل باشد:
۱. یک شیء مشخص: این انگشتر؛
۲. یک چیز کلی در ذمه مستأجر: هزار تومان؛
۳. یک عمل: یک روز برای موجر بارکشی کردن؛
۴. منفعت: یک ماه اجاره ماشین و بهره‌‌مندی از آن؛
۵. حق قابل انتقال: حق استفاده از وام.

گفتار دوم: احکام اجاره

۱. عقد اجاره عقدی لازم است؛ یعنی طرفین، حق بر هم زدن آن را ندارند؛ مگر اینکه اسباب شرعی آن وجود داشته باشد. (۱۶۴۸) و (۱۶۵۸)
۲. تمام خیارات جز خیار مجلس، ‌خیار حیوان و خیار تأخیر در عقد اجاره می‌تواند وجود داشته باشد.
۳. اگر چیزی‌‌که اجاره داده شده توسط مالک آن به فروش برسد، اجاره به قوت خود باقی است. (۱۶۵۰)
البته اگر مشتری جاهل باشد که مثلاً خانه قبلاً به کسی اجاره داده شده یا اینکه می‌دانسته اجاره داده شده، اما نمی‌‌دانسته مدت زمان اجاره طولانی است، حق فسخ دارد.
۴. اجاره جزء مشاع جایز است. اما بدون اذن شرکا نباید به مستأجر تحویل داده شود.
۵. اجیر شدن برای واجبات عینی و کفایی باطل است؛ مگر واجبات کفایی‌‌که برای حفظ نظام جامعه و احتیاج مردم لازم است؛ مثل پزشک، مهندس و… .
۶. در کارهایی می‌توان برای نایب شدن اجیر شد که نیابت در آن مشروع باشد؛ مثلاً اجیر شدن برای انجام نمازهای واجب انسان زنده، جایز نیست.
۷. اگر کاری به کسی محول شود و قرینه‌‌ای بر مجانی بودن آن نباشد، کارگر می‌‌تواند اجرت‌‌المثل آن کار را مطالبه کند؛ مگر در دلش مجانی کار کردن را قصد کرده باشد که در این صورت مستحق اجرت نیست؛ هر چند موجر قصدش دادن اجرت بوده باشد. (۱۶۵۷)
۸. اجاره دادن شیء اجاره شده به دیگری (مستأجر دوم) توسط مستأجر اول، در صورتی جایز است که موجر، شرطی مغایر آن نکرده باشد و قرینه‌‌ای هم در میان نباشد که بفهماند حق چنین کاری برای مستأجر وجود ندارد. همچنین کسی که برای کاری اجیر شده، در صورتی‌‌که برای او شرط مباشرت در کار، نشده باشد و قرینه‌‌ای هم برآن دلالت نکند، جایز است که در آن کار، فرد دیگری را اجیر نماید.
Ÿ
حکم بیشتر یا کمتر بودن اجرت اجاره دوم از اجاره اول
حکم زیادتی یا نقصان اجاره دوم از اجاره اول، با توجه به مورد اجاره، متفاوت است:
۱. مورد اجاره خانه یا دکان است ← در اجاره دادن مجدد، نمی‌‌توان مقدار اجرت را بیشتر تعیین کرد، مگر در دو صورت:
الف) کاری روی آن انجام دهد؛ مثلاً خانه را نقاشی کند.
ب) اجرت معامله دوم از جنس دیگری غیر از جنس اجرت اجاره معامله اول تعیین شود.
۲. مورد اجاره فردی است که برای کاری اجیر شده است؛ مانند اینکه فردی برای دوختن لباس اجیر شده ← در اجیر کردن مجدد فرد دیگر، نمی‌‌توان مقدار اجرت را کمتر تعیین کرد، مگر اینکه قسمتی از کار را، هر چند کم باشد، انجام داده باشد.
۳. مورد اجاره غیر از موارد بالا است ← اشکال ندارد؛ چه اجرت کمتر از اجرت اجاره اول باشد و چه بیشتر.
مثال۱: اگر خانه‌‌ای در مقابل یک میلیون تومان، یک ساله اجاره شود. مستأجر می‌تواند آن را به مدت یک سال به دیگری در مقابل یک تن برنج اجاره دهد (با اینکه یک تن برنج مثلا ۳ میلیون تومان ارزش دارد) یا در مقابل هشت صد هزار تومان.
مثال ۲: کسی‌‌ در مقابل ۱۰۰ هزار تومان برای کاری اجیر شود، نمی‌‌تواند دیگری را اجیر کند که این کار را در مقابل دستمزدی کمتر از ۱۰۰ هزار تومان انجام دهد؛ مگر آنکه قسمتی از کار را انجام داده باشد.

نکته
اگر مستأجری نصف خانه را به همان قیمت اجاره کل اجاره دهد، چون به قیمت بالاتر معامله نشده، جایز است. همچنین اگر نصف مدت اجاره اول به دیگری اجاره دهد (به کل قیمت اجاره اول) جایز است.
گفتار سوم: موارد جواز فسخ اجاره
اجاره از عقود لازم است که فسخ نمی‌‌شود؛ مگر در موارد زیر:
۱. یکی از خیاراتی‌‌که در باب بیع مطرح است ـ به جز خیار مجلس، حیوان و تأخیرـ وجود داشته باشد.
مثال: ۱. خیار تخلف شرط: یعنی موجر یا مستأجر ضمن عقد اجاره شرطی کند و طرف مقابل از آن تخلف کند؛ مثلاً موجر شرط کند از ملک او فقط استفاده مسکونی شود، نه تجاری؛ یا متعلق اجاره کاری باشد که قابل انجام بوده و اجیر کننده شرط کرده در زمان به خصوصی انجام شود. اما اجیر کوتاهی کرده یا اصلاً انجام این کار در آن مدت زمان غیر ممکن بوده است. در این صورت طرف مقابل حق فسخ دارد.
۲. خیار عیب: عیبی که موجب نقص در منافع باشد، پیش از اجاره در شیء اجاره داده شده وجود داشته و مستأجر نمی‌‌دانسته ← شیء اجاره داده شده:
الف) عین مشخصی است؛ مثلاً ماشین مشخصی را اجاره داده اما معیوب و غیر قابل استفاده است ← حق فسخ وجود دارد.
ب) کلی است ← موجر باید بدل آن را بدهد و اگر ممکن نیست ← حق فسخ وجود دارد؛ مثلاً اگر ماشینی با مشخصات کلی و مدل معلوم، اجاره شود و اجاره‌‌دهنده ماشینی که به ظاهر با آن مشخصات کلی، منطبق است را تحویل دهد و معلوم شود معیوب است ← موجر باید یک ماشین سالم با همان مشخصات را تحویل دهد و اگر چنین کاری غیر ممکن بود، می‌‌توان اجاره را فسخ کرد.
اما اگر اجرت پرداختی معیوب باشد:
الف) جزئی است ← حق فسخ وجود دارد.
ب )کلی است ← بدل آن داده شود و اگر ممکن نیست ← می‌‌توان فسخ کرد.
۲. تقایل: دو طرف قرارداد توافق به بر هم زدن و فسخ معامله کنند.
۳. شیء اجاره داده شده غصب شود:
الف) اگر غصب پیش از قبض و تحویل گرفتن از موجر باشد:
یک- اجاره گیرنده فسخ می‌‌کند ← اجرت‌‌المسمی را از موجر می‌‌گیرد.
دو- اجاره گیرنده امضاء می‌‌کند ← اجرت‌‌المثل را از غاصب می‌‌گیرد.
ب) بعد قبض باشد: اجاره صحیح است و فقط می‌‌تواند اجرت‌‌المثل را از غاصب بگیرد؛ چه اجرت‌‌المثل به میزان اجرت‌‌المسمی باشد و چه کمتر یا بیشتر از آن.
مثال: اگر خانه‌‌ای به مدت یک‌‌سال اجاره شود، اما پیش از تحویل غصب شود. مستأجر می‌‌تواند اجاره را فسخ کند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد و از طرفی می‌تواند اجاره را فسخ نکند (امضا کند) و در این صورت می‌تواند از غاصب اجاره واقعی این منزل را در مدتی‌‌که غصب کرده، بگیرد؛ مثلاً اگر خانه‌‌ای را ماهی ۱۰۰ هزار تومان اجاره کرده است. درحالی‌‌که اجاره واقعی آن ۱۵۰ هزار تومان در ماه است(۱)، می‌تواند در صورت امضای معامله، به میزان مدتی‌‌که غاصب غصب نموده، ماهی ۱۵۰ هزار تومان از غاصب بگیرد.
مثال: در مثال فوق اگر غصب وقتی انجام شود که خانه را تحویل گرفته است، در این صورت حق فسخ اجاره را ندارد و فقط اجرت‌‌المثل را می‌تواند از غاصب مطالبه بگیرد.
۴. اگر کسی‌‌که ولیّ است، ملک صغیر، یا خود صغیر را برای کارگری با در نظر گرفتن مصلحت وی، اجاره دهد و پیش از انقضای مدت اجاره، صغیر مذکور، بالغ رشید (غیر سفیه) گردد، این بالغ رشید می‌تواند اجاره را فسخ کند. مگر مصلحت لازمه‌‌ای در قبل رشد بوده باشد که سبب شده مدت اجاره به همان مقداری باشد که ولیّ بچه معین کرده است. به‌‌گونه‌‌ای که کمتر از آن مدت خلاف آن مصلحت لازمه قبل رشد بوده باشد.

گفتار چهارم: موارد بطلان اجاره
اگر برخی از شرایطی که در شرایط موجر و مستأجر، مال مورد اجاره، منفعت مورد نظر و شرایط اجرت بیان شد، وجود نداشته باشد، اجاره باطل است؛ برخی از موارد بطلان اجاره عبارت‌‌اند از:

۱. اسباب بطلان در اجیر شدن
الف) متعلق اجاره کاری غیر قابل اجراست.
ب) فوت اجیر؛ مگر آنکه کار مورد نظر را به ذمّه گرفته بوده که در این صورت دین می‌شود. لذا پس از مرگ، از اموال او دینش اداء می‌شود.

۲. اسباب بطلان اجاره دادن اشیا
الف) با فوت موجر یا مستأجر، اجاره باطل نمی‌‌شود؛ مگر آنکه ملکیت موجر نسبت به منفعت آن، محدود به زمان حیاتش باشد.
مثال۱: وصیّت شده که منفعت خانه‌‌ای برای حسن باشد، ولی تا زمانی‌‌که او زنده است. لذا اگر حسن خانه را اجاره دهد با مرگ او اجاره باطل می‌‌شود. مگر آنکه بعد از مرگ او افرادی که مالک منفعت می‌‌شوند، اجازه اجاره را بدهند.
مثال۲: بطن سابق(۱) ملک موقوفه را اجاره داده‌اند، اما قبل از اتمام مدت اجاره فوت کرده‌‌اند، اما بطن لاحق اجازه اجاره را دادند؛ در این صورت اجاره باقی است. البته اگر متولی وقف، طبق مصلحت وقف و بطون لاحقه، موقوفه را اجاره داده، اجاره حتی با موت بطن سابق هم باقی است و اجازه بطن لاحقه لازم نیست.
ب) اگر شیء اجاره داده شده، به دلیل عذرهای عمومی، قابل استفاده نباشد، اجاره باطل است. اما اگر به خاطر بیماری مستأجر یا هر دلیلی که مربوط به مستأجر است، وی نتواند از شیء اجاره داده شده بهره‌‌مند شود، اجاره باقی است. (۱۶۴۵)
مثال: اگر برای رفتن به جایی ماشینی اجاره شود و سپس برفی بیاید که نتوان آن مسیر را رفت، یا راه بسته شود، اجاره باطل می‌‌شود.
ج) تلف شدن شیء اجاره داده شده، به‌‌گونه‌‌ای که نتوان انتفاع مورد قرارداد را استیفاء نمود:
یک- قبل از قبض ← اجاره باطل است.
دو- بعد از قبض و قبل از آنکه انتفاعی از آن ببرد و فرقی نیست که قبل از زمان اجاره باشد یا بعد از آن ← اجاره باطل است.
توضیح: گاهی پیش از شروع مدت اجاره، مثلاً منزل مورد نظر تحویل داده می‌شود، اما پیش از شروع مدت اجاره خانه از بهره‌‌برداری ساقط می‌شود؛ باز اجاره باطل است.
سه- در اثنای بهره‌‌مندی از شیء مورد اجاره← اجاره در باقی مدت باطل است و مدت سپری شده همراه بهره‌‌مندی را با نسبت‌‌سنجی روی اجرت‌‌المسمی حساب می‌کنند.
مثال۱: اگر خانه به طور کامل ویران شود و از هر منفعتی ساقط گردد یا حیوان سواری تلف شود، اجاره باطل می‌‌شود.
مثال۲: خانه‌‌ای ماهی ۱۰۰ هزار تومان، یک ساله اجاره شده، اما پس از ۲ ماه به دلیل زلزله کلاً ویران شده است.  ۱۰۰×۲ =۲۰۰ هزار تومان  مستأجر فقط مبلغ ۲۰۰ هزار تومان باید به موجر بدهد و اگر اضافه‌‌تر داده، می‌تواند پس بگیرد.
Ÿ
زمان تسلیم اجرت
۱. اجاره مال (عین)  به محض تحویل دادن عین(مثل خانه) مستأجر باید کل اجرت را بپردازد؛ مگر شرطی غیر آن در ضمن عقد اجاره بوده باشد.
۲. اجاره عمل (کسی اجیر شده کاری انجام دهد)  پس از اتمام عمل، طرف مقابل وظیفه دارد اجرت را بپردازد؛ مگر شرطی خلاف این در ضمن عقد شده باشد.
مثال۱: اگر خانه‌‌ای را اجاره کرده‌‌ایم، باید کل مبلغ اجاره یک‌‌سال را در همان روز تحویل خانه، بپردازیم؛ مگر شرط شده باشد ماهانه پرداخت شود.
مثال۲: اگر کسی را اجیر کرده باشیم تا خانه‌‌ای را نقاشی کند، نقاش نمی‌‌تواند پیش از اتمام عمل، اجرت را مطالبه کند. مگر ضمن قرارداد با نقاش قرار گذاشته باشیم که مثلاً نصف آن را در ابتدای کار و ربع آن را در روز دوم و بقیه را در روز بعد پرداخت کنیم که در این صورت باید طبق آنچه شرط شده است، عمل شود.

منبع: سایت هدانا برگرفته از استفتائات حضرت آیت الله العظمی خامنه ای

لینک کوتاه مطلب: https://goo.gl/sfKXht

حتما بخوانيد

کلیدک احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجاره احکام اجار

نظر مخاطبان درباره این مطلب:

دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط سایت هدانا منتشر خواهد شد.

آدرس ایمیل شما به صورت عمومی نشان داده نخواهد شد.